送交者: tieshu 于 October 17, 2011 21:34:28:
房屋贷款，固定利率还是浮动利率好？
买了两次房，重新贷款两次，终于在最后一次俺亲自动手，搞清楚了里里外外，说服LD选用浮动利率。现在想想选用固定利率真是多付了好多冤枉钱。
今天一老美同事说要买房，俺顺嘴问了一声你们一般贷款是用固定还是浮动利率？他说固定利率。于是俺向他解释了一番浮动利率的好处，他说确实有道理。
俺就多花点力气写下来吧。
1。在讯问贷款利率的时候，千万不要把自己钉死了，只问固定利率，一定要不怕麻烦把浮动利率ARM也问了。
2。在你得到满意的固定利率（月供 P1）之后，再看一下ARM前几年的固定利率的月供(P2)。
3。假如你选用5/1 ARM的利率，但每个月按固定利率的月供付款（反正你已经满意这个利率，说明你付得起这个钱，即每个月多付P1-P2），这样在贷款前五年你的principal最高的时候，你用了最低的利率，付了最少的利息，而把省下来的钱用于减少了Principal（等于这部分钱你没付利息）, 5年后即便利率涨上去了，（也是有上限的，不超过开始的5个百分点），但是因为你的principal已经大大降低，所以所付的利息还是少了很多。
网上有利率计算的spreadsheet, 自己做一遍就心中有数了。关键的一点是虽然ARM开始的时候给你规定的月供很少，但一定要坚持多付，这样才能在低利率结束的时候大大减少你的principal。 美国人看不到这一点，觉得只要每个月能少付就少付，结果等到低利息结束的时候，principal还是很高，利率再一上去，月供就吃不消了。因为5年后每年重新计算利率的时候是按照还有多少principal来计算的，principal越低，月供就越低。
好吧，道理就是这么简单，自己用Excel算一算遍就知道了，不要被表象所蒙蔽哦。